房地产业一直是我国经济建设中的重要行业，为国民经济发展作出了重要贡献。但是，随着我国经济下行，房地产业遇到了新的问题，成了“去库存”的主要领域之一。

在我国房地产业兴盛时期，无论是一、二线城市，还是三、四线城市，只要盖了房子就能卖出去。但是目前，我国三、四线城市的空置率很高，库存很大，同时很多需要买房的人没有钱购买，如果不采取一些非常的措施，完全通过市场消化这些库存将需要较长的时间。这使得开发商难以回收资金，新的投资规模因此而萎缩。而在一、二线城市，情况恰恰相反。这些城市的房价仍然在上涨，住房的需求仍然很强。

这个现象与我们目前的经济结构有密切关系。制造业的企业可以远离城市，在三、四线城市建工厂，土地比较便宜。我们现在发展服务业，一、二线城市对人的吸引力更强，搞服务业、搞科研创新更有基础，因此一、二线城市服务业的发展速度要远远大于三、四线城市。随着经济的发展，一、二线城市的人口还会有增长的压力，住房的需求相对更加旺盛。大城市里的职工收入相对较高，想买房子的人很多，但是房价更高，大多数普通职工买不起房子，这是一、二线城市的住房矛盾。

按中国的文化传统，成家以后的人都应该有一套属于自己的房子，不管房子是好一点还是差一点，大一点还是小一点，这是家庭稳定的基础。有些人主张中国城镇居民以租房为主来解决住房问题，这是不符合中国实际的。人所共知，住房条件改善了，相应会带动其他消费，窗帘、被罩、冰箱、洗衣机这些都要添置。所以，应该想办法解决目前积压的库存，使我们的房地产业保持一个正常的发展，也可以缓解国民经济下行的压力。

上海在解决一线城市的房地产问题的经验值得关注。主要有两个内容。第一，要求规划部门在规划住宅时，必须保证九十平方米以下的住房在市区占据较大的比例，这一类的住房主要提供给城市中等收入群体。第二，在中等收入群体的底层，还有一部分住房购买力欠缺的家庭。上海市政府针对这部分群体出台了一个共有产权房的制度，就是政府为个人买房提供30%的购买资金。这项资金不是补贴款，更不是赠送款，享用这笔资金的人在个人购房产权证上必须标明政府拥有30%的股权。五年后如果出售，政府收回这部分投资，如有溢价，政府也分享其中的30%。通过这种办法，有效地提高了居民购房能力，住房销售状况得到了改善，对于上海市经济发展起了非常好的作用。这实际上是政府将一部分国有资本投资在居民住宅领域，直接用于民生。上海是一线城市，上海经验的本质是政府在权限范围内对房地产采取了适用的政策，并投入了财政资源，实现了居民、开发商和政府三方受益。

广东也参考上海出台了一个新的办法，他们鼓励一些国有大型企业收购或长期租赁成批中小套型库存商品房，出租给有需求的人群。这种办法跟上海本质上是一样的，区别在于上海市政府直接出钱，广东鼓励国营企业出钱。不管国营企业出钱还是政府出钱，不管是政府拥有，还是国营企业拥有，形成的都是国有资本。这个国有资本表现的物理形式，不是一个生产的企业，也不是一个特定的建筑物，而是居民住房的部分产权，相当于在国有资本布局中增加了一块特征性的资本构成。这种构成对于上海、广东房地产的发展起到了积极的推动作用。

对于三、四线城市来说，应该算一算账。当年开发商来开发这些住宅的时候，地方政府已经收了土地使用费。现在房子卖不出去，开发商就不能给政府交销售环节的税。如果房子卖出去了，政府可以收税，居民还要去消费相应的住房用品，带动了其他领域的内需，增加了其他领域的税收。如果政府通过财政支出，降低一点房屋的价格，房子卖出去，市场更加活跃，政府的总体税收就可以提高，细算起来，这是合适的买卖。因此，地方政府应该采取一些办法来减少现在住房销售环节的税收额。因为地方政府没有减税权，不能减税，但可以从财政支出的角度，采取类似上海、广东的办法，通过多种手段解决购房者资金短缺的问题。

三、四线城市的地方政府，拿出一部分税收，用其他的形式返还或者补贴给购房者，对于房地产业会形成一个良性的循环，最后还会促进税收的总体增长，比住房闲置要好得多。如果听任这些住房闲置着，不但税收收不回来，居民住房的需求也解决不了，房屋闲置时间长了还会造成质量的下降，影响到将来的销售价格，会出现一个僵局。如果我们用其他的办法投入一点政府财政资源，把这个僵局搞活，企业能够销售，居民也能购买，政府还有税收，几个主体都能够受益，政府最终的收入会比实际已经支出的要多。

现在再想搞一个全国统一的办法来推动房地产业发展，这个时代已经过去了。应该允许地方政府根据各地的不同情况，采取不同的对策。有些地方政府的实践已经提供了这样的经验，对于全国都有很好的示范作用。最近深圳的房价上涨幅度很高，北京、上海有一些区域的房价上涨也很高。一方面反映了供需关系，同时也给很多居民带来压力。我们的工资上涨的速度达不到房价的水平，如果听任房价这么上涨，一、二线城市房地产的局面将难以维持。

无论是一、二线城市，还是三、四线城市，如果地方政府能够在中央授权范围之内，学习上海经验，运用更加灵活的办法来解决当地的房地产库存问题，中国的房地产业仍然会有很好的发展前景，对整个国民经济发展会起到很大的推动作用。

房地产业一直是我国经济建设中的重要行业，为国民经济发展作出了重要贡献。但是，随着我国经济下行，房地产业遇到了新的问题，成了“去库存”的主要领域之一。

在我国房地产业兴盛时期，无论是一、二线城市，还是三、四线城市，只要盖了房子就能卖出去。但是目前，我国三、四线城市的空置率很高，库存很大，同时很多需要买房的人没有钱购买，如果不采取一些非常的措施，完全通过市场消化这些库存将需要较长的时间。这使得开发商难以回收资金，新的投资规模因此而萎缩。而在一、二线城市，情况恰恰相反。这些城市的房价仍然在上涨，住房的需求仍然很强。

这个现象与我们目前的经济结构有密切关系。制造业的企业可以远离城市，在三、四线城市建工厂，土地比较便宜。我们现在发展服务业，一、二线城市对人的吸引力更强，搞服务业、搞科研创新更有基础，因此一、二线城市服务业的发展速度要远远大于三、四线城市。随着经济的发展，一、二线城市的人口还会有增长的压力，住房的需求相对更加旺盛。大城市里的职工收入相对较高，想买房子的人很多，但是房价更高，大多数普通职工买不起房子，这是一、二线城市的住房矛盾。

按中国的文化传统，成家以后的人都应该有一套属于自己的房子，不管房子是好一点还是差一点，大一点还是小一点，这是家庭稳定的基础。有些人主张中国城镇居民以租房为主来解决住房问题，这是不符合中国实际的。人所共知，住房条件改善了，相应会带动其他消费，窗帘、被罩、冰箱、洗衣机这些都要添置。所以，应该想办法解决目前积压的库存，使我们的房地产业保持一个正常的发展，也可以缓解国民经济下行的压力。

上海在解决一线城市的房地产问题的经验值得关注。主要有两个内容。第一，要求规划部门在规划住宅时，必须保证九十平方米以下的住房在市区占据较大的比例，这一类的住房主要提供给城市中等收入群体。第二，在中等收入群体的底层，还有一部分住房购买力欠缺的家庭。上海市政府针对这部分群体出台了一个共有产权房的制度，就是政府为个人买房提供30%的购买资金。这项资金不是补贴款，更不是赠送款，享用这笔资金的人在个人购房产权证上必须标明政府拥有30%的股权。五年后如果出售，政府收回这部分投资，如有溢价，政府也分享其中的30%。通过这种办法，有效地提高了居民购房能力，住房销售状况得到了改善，对于上海市经济发展起了非常好的作用。这实际上是政府将一部分国有资本投资在居民住宅领域，直接用于民生。上海是一线城市，上海经验的本质是政府在权限范围内对房地产采取了适用的政策，并投入了财政资源，实现了居民、开发商和政府三方受益。

广东也参考上海出台了一个新的办法，他们鼓励一些国有大型企业收购或长期租赁成批中小套型库存商品房，出租给有需求的人群。这种办法跟上海本质上是一样的，区别在于上海市政府直接出钱，广东鼓励国营企业出钱。不管国营企业出钱还是政府出钱，不管是政府拥有，还是国营企业拥有，形成的都是国有资本。这个国有资本表现的物理形式，不是一个生产的企业，也不是一个特定的建筑物，而是居民住房的部分产权，相当于在国有资本布局中增加了一块特征性的资本构成。这种构成对于上海、广东房地产的发展起到了积极的推动作用。

对于三、四线城市来说，应该算一算账。当年开发商来开发这些住宅的时候，地方政府已经收了土地使用费。现在房子卖不出去，开发商就不能给政府交销售环节的税。如果房子卖出去了，政府可以收税，居民还要去消费相应的住房用品，带动了其他领域的内需，增加了其他领域的税收。如果政府通过财政支出，降低一点房屋的价格，房子卖出去，市场更加活跃，政府的总体税收就可以提高，细算起来，这是合适的买卖。因此，地方政府应该采取一些办法来减少现在住房销售环节的税收额。因为地方政府没有减税权，不能减税，但可以从财政支出的角度，采取类似上海、广东的办法，通过多种手段解决购房者资金短缺的问题。

三、四线城市的地方政府，拿出一部分税收，用其他的形式返还或者补贴给购房者，对于房地产业会形成一个良性的循环，最后还会促进税收的总体增长，比住房闲置要好得多。如果听任这些住房闲置着，不但税收收不回来，居民住房的需求也解决不了，房屋闲置时间长了还会造成质量的下降，影响到将来的销售价格，会出现一个僵局。如果我们用其他的办法投入一点政府财政资源，把这个僵局搞活，企业能够销售，居民也能购买，政府还有税收，几个主体都能够受益，政府最终的收入会比实际已经支出的要多。

现在再想搞一个全国统一的办法来推动房地产业发展，这个时代已经过去了。应该允许地方政府根据各地的不同情况，采取不同的对策。有些地方政府的实践已经提供了这样的经验，对于全国都有很好的示范作用。最近深圳的房价上涨幅度很高，北京、上海有一些区域的房价上涨也很高。一方面反映了供需关系，同时也给很多居民带来压力。我们的工资上涨的速度达不到房价的水平，如果听任房价这么上涨，一、二线城市房地产的局面将难以维持。

无论是一、二线城市，还是三、四线城市，如果地方政府能够在中央授权范围之内，学习上海经验，运用更加灵活的办法来解决当地的房地产库存问题，中国的房地产业仍然会有很好的发展前景，对整个国民经济发展会起到很大的推动作用。