我国楼市的复杂性首屈一指，很难在世界其他国家找到一个涉及了文化传统、历史进程、政府制度等如此多影响因素的住房市场，这使得我们判断衡量中国楼市风险时，要格外谨慎，不能脱离中国特色。我们认为目前楼市分化严重、风险可控，多途径增加有效需求可以解决目前楼市供给过多的矛盾。
一、住房市场中的“中国特色”
（1）以婚房为代表的“刚需”。与西方的住房模式不同，中国人更倾向于买房而非租房，虽然一定程度上源于我国租房市场不完善，但更多的则源于国人“居者有其屋”的传统历史文化理念。几千年的历史，中国农民绝大多数以拥有独立的住所为结婚成家的前提，正是这种历史悠久、根深蒂固的传统理念造就了在我国独树一帜的所谓“刚需”。目前我国结婚适龄人口在城市中有1亿左右，以结婚成家为目的的购房需求是目前我国住房市场的主体，且这样的需求因为约定俗成的原因变成“刚性”。
（2）以感情维系的“特殊融资模式”。在国内，除了银行贷款以外，与结婚家庭相关联的各种渠道的“沾亲带故”之人可能随时需要准备为购买婚房提供财力上的支持。这在西方不可思议，但在中国这样的财力支持似乎“义不容辞”，这也是国人筹集购房资金特有的渠道。在一套“刚需房”的背后可能是若干个家庭、个体的储蓄甚至“老底”支持，使得购房人本身的无效需求在亲情、友情的帮助下成为了住房市场的有效需求，刚需的真实购买力被放大了数倍，同时也使得购房者的负债水平实际上高于显性的银行住房按揭贷款。
（3）金字塔式的外来住房需求。我国现行的财政税收体制决定，越大城市公共服务水平越高，在相当长的历史时期内不可能呈现出欧美中小城市星罗棋布的城市化格局。城乡、城际以及地域间在诸如文化、教育、医疗、环境、卫生等公共服务水平上的巨大差距，形成了农村人希望在小城镇购房，小城镇的人希望到城市购房，而小城市的人希望到大城市购房，大城市的人期望到北上广深一线城市购房的这样一种层层升级的购房消费模式。通过改变购房地理位置，获取更舒适、更好公共服务的消费行为，已经成为富裕起来的居民在我国户口制度如此严格控制下享受更好公共服务的模式。这也很好地解释了，为什么拥有我国最好公共资源和公共服务的一线城市住宅始终供不应求，因为其购买群体不仅仅是拥有本地户籍的当地居民，还有在本地工作的外地人，以及外地的富有群体。
（4）住房被“捆绑”的其他功能。在国内，住房除了有居住功能、投资功能以外，还被附加了更多的社会功能。在很多城市，拥有住房（和户籍）成为享受本地各类公共服务的前置条件。按照目前各地教育部门通行的就近入学——“划片”惯例，如果不购买住房，孩子很可能无法进入“公立学校”，而如果不购买好的教育资源附近的住宅，孩子便无法享受到好的教育。这使得原本并不需要购房的家庭需要通过购置房屋来享受教育。
二、楼市风险衡量判定的误区
房价收入比、国内一线城市房价和西方发达国家城市比较、房价上涨速度等社会上热议的指标一定程度上存在很大缺陷，对我国市场并不完全适用，而据此类指标判断中国楼市风险很大，甚至得出崩盘的结论并不符合实际。
（1）房价收入比。这是最常被拿来用作衡量房价有无泡沫的指标，但是这一指标最大的缺陷在于其对收入的衡量是用户籍人口收入，未考虑到人口的流动性。尤其是在外来性需求很强的一线城市，其缺陷更为明显。
（2）和西方城市比较。常常有人拿一线城市的房价和东京、纽约比较，得出房地产泡沫的结论，而实际上忽略了北京、上海等一线城市在中国的稀有性。中国的城市公共服务在地域、城市间的巨大差异，导致北京、上海这样的一线城市涵盖了太多包括医疗、教育、卫生、环境等优质的公共资源，这在城市星罗棋布的欧美发达国家明显要弱化很多。
（3）房价上涨速度过快。房价过快上涨确实会导致住房价格偏高，但是如果这个上涨背后的驱动力是供给不足，致使房子供不应求而引发的房价上涨，这仅仅只是市场自然规律作用下的结果，并不会引发风险。如果市场能够很好地消化已建住宅（非纯炒作性因素），房价快速上涨的背后有居民收入的快速增长做支撑，其风险又在哪里呢？
三、供给和有效需求之间的再平衡
目前，国内楼市的主要风险是：一方面部分城市的供给过剩；另一方面，长期以来房价的快速上涨大大侵蚀了居民住房需求的购买力。近期，部分城市房价出现不同程度的下降，引发各种恐慌性的猜测，其实这种下跌恰恰提升了部分有效需求，缓解了供给过多的压力，也一定程度上释放了楼市风险，这是市场规律作用下楼市的自然理性回归。实际上，只有当有效需求支撑的价格低于供给成本时，才可能引发楼市的系统性风险。如果有效需求能够支撑的价格仍高于市场的供给成本，那么市场的整体风险可控。这其中，风险的临界点是有效需求支撑的价格等于供给成本时。此外，从居民和企业的杠杆率来看，目前居民个人一套房30%首付，二套房60%～70%首付，杠杆水平并不高，银行按揭对于房价下降有一定的抵御力；房地产企业的显性债务水平也不高。
四、多途径增加有效需求
实际上，在美国由“两房”支持的居民住房占其总住房的比重约为80%，如果参照这一比重，我国住房市场中由政府参与的住房体系建设规模和比重都应该更进一步。建议：
（1）增加保障性安居工程建设总规模。根据2012年全国人口普查，截至2010年，我国城镇居民有1700万户人均居住面积小于8平方米，有2800万户住宅没有自来水，有5000多万户住宅厨房和厕所不全。建议按照这个标准确立居民的保障性住房准入门槛，在政府原有的“十二五”期间建设3600万套保障性住房的基础上，进一步加大保障规模，大力推进棚户区改造工程建设力度，对冲商品房建设量下滑的影响。
（2）扩大共有产权房建设试点，加快推进步伐，建议在2015年左右上升为国策。共有产权房的本质在于，这类房屋通过股权融资的模式引入了政府这一战略投资人，实现了公产权和私产权的融合，可以将市场上原本无效的住房需求转化为有效需求，在解决部分中低收入居民住有所居的问题的同时，无疑将大大增加市场的住房需求量。2014年北京市计划建设规模为5万套，按照一套住房80平米，政府每平米的财政投入额约为6千元，每套共有产权房政府的补贴资金大概有50万元，5万套总计政府投入约250亿元，这250亿元将带动居民约800多亿的住房投资（居民的购房单价约为2万元左右），合计1000亿元的房地产需求规模。上海市的共有产权房，政府持有份额从30%至45%不等，平均约为40%，总套数6.5万套，平均每套市场价在120-150万之间，估计政府持有的资产大约在300亿至400亿，带动的居民有效需求约在450-600亿之间，合计约有750-1000亿的规模。这样两个一线城市的共有产权房建设都带动了近千亿的中低端住宅需求。若推开来，则全国范围内至少有上万亿的增量需求。同时，这也是国有资本直接服务于民生的一个有效途径。
（3）进一步取消或缩小限购范围，降低限购条件。对于北上广深等一线城市，可以逐步降低限购的标准，取消远郊等区域限购。例如北京的延庆、密云等可取消限购；将别墅、高档公寓等豪宅类项目全面取消限购；放宽对本地居民和常住居民的购买住房套数的限制；放宽对于二套房苛刻的审定标准，保护居民基本的改善型需求。
（4）创建农民工进城“安居”的落实途径。对农民工进城的住房需求给予政策性倾斜，建议将符合一定条件的农民工纳入务工城市的保障性住房、限价房、共有产权房等政策性住房的覆盖群体，享受与本地居民同等条件的住宅保障办法。使得农民进城的住房需求有路径可循，更好地实现真正意义上的城镇化。
五、控制有效供给规模
（1）地方政府需做好中长期土地供给规划。对于供给压力较大的城市，建议政府根据市场的消化能力，合理安排未来的土地供给，适当地减少短期内土地供给，缓解市场对于未来供给压力的预期。
（2）政府购置部分商品房作为政策性住房。短期内，对于市场库存较高的城市，政府可以选择用“团购”等政府购买的方式，将其作为保障性住房、共有产权房等政策性住房，消化市场库存。
