稳住楼市、持续用力、统筹供需、构建发展新模式，2024年12月中央经济工作会议再次强调了我国房地产市场经济稳健发展的主基调，也继续释放了房地产发展的政策积极信号。目前，我国房地产市场面临的一个突出问题是供给侧不同程度过剩和需求侧结构性不足的矛盾。从供给端看，我国全国城镇住房空置率已超20%；套户比已达1.1；房地产库存的去化周期达22.4个月，已经高于18个月的警戒线，供给过剩成为商品房市场中的最大痛点。而从需求端看，我国投资性住房需求已经萎缩；拥有基本住房需求的群体，即以家庭为单位，因结婚或子女上学、家庭成员增加等原因不得不规划居住场所，但经济预算有限无力独自承担高价商品房的刚需家庭确是庞大的。这些家庭具有强烈的潜在购房意愿以满足自住需求，但因购买力不足无法将潜在需求转化成实际的购房有效需求，不得不控制消费增加银行存款以积累购房资金。这类刚需家庭应是我国保障性住房中的优先保障对象。

住房兼具民生和经济双重属性，既关系居民的基本住房需求又关系对国民经济举足轻重的房地产长产业链的行业发展。这种双重属性决定了地方（市县）政府和市场都需要对房地产行业发挥调节作用。我们认为，解决居民的基本住房需求应该属于我国社会保障体系的重要组成部分，地方政府应全面负担起其管辖区内的居民基本住房需求的保障责任。

随着我国城镇化进程不断深化，新市民涌入城市生活必然会产生大量的城市住房需求。研究显示，未来几年内我国由城镇化率提升带来的刚性住房年均需求在3亿平米左右。这意味着地方政府进一步加强居民基本住房需求的保障力度仍然非常必要和迫切。为此，我们建议将大力发展共有产权房作为保障居民基本住房需求的主要政策手段。但考虑到目前我国地方政府多年形成的债务负担沉重，地方财政整体上面临减收增支的压力，单纯依靠地方政府自身的财力已经无力为共有产权房项目提供资金。这种情况下，建议中央发行专项国债，并由地方政府严格用于地方共有产权房建设。

共有产权房是一种政府与个人共同出资购买并分享房产产权的住房形式，其最大的特点在于政府和购买者分别占有一定比例的房屋所有权，而购买者拥有房屋100%的使用权。优势主要体现在一是为购房者提供了一个稳定可负担的住房选择，降低购房成本的同时还能实现一定程度的家庭资产的积累。二是政府拥有住房部分产权，意味着将财政资源转化成房屋资产。随着城镇化的继续推进，政府将与购房者共同分享土地和房屋的增值收益，保留了对未来增值收益的索取权。我们认为，使用专项国债发展共有产权房的现实意义突出体现在以下三个方面。

第一，共有产权房对房地产市场的拉动作用，一方面有助于活跃房地产市场，另一方面房地产市场的进一步发展，反过来也将大幅度带动其他相关行业的发展。过去五年，房地产产值占GDP的比重年均在6.8%，直接拉动GDP每年大约0.7个百分点。同时房地产还带动了包括建筑、水泥、玻璃、建材、家电、日常消费、金融在内的十几个甚至几十个上下游细分行业，所有直接间接相关领域的产值叠加起来占GDP的比重接近了30%。将国债用于共有产权房可以在当前经济下行压力很大的形势下，为GDP实现5%的增长目标提供一个有力的支撑。

第二，共有产权房的推出，可以将市场上原本无效的住房需求转化为有效需求，在解决居民住房刚需实现住有所居的同时，无疑将大大增加市场的住房需求量，带动投资的同时也大幅度带动与住房相关的消费。有专家测算了历年因新增住房所带动的消费支出，其中2022年数据称单位面积带来的居住消费、装修装饰和耐用品消费合计为2200元左右（即2200元/平米）。按照这种说法，如果每年3亿平米的住房刚需能够得到有效保障，那么带动的房地产相关消费将每年增加6600亿元，或能拉动2025年GDP增长0.5个百分点。政府从这些投资和消费中都可以获得税收收入，进而可以逆转税收收入负增长的趋势。

第三，大力发展共有产权房是政府投资的直接体现，政府可以采用收储存量闲置商品房用于共有产权房，也可以采用收储闲置土地或新增土地供应来开发共有产权房。这样，每年一定量的专项国债可以转化为政府所持有的居民基本住房的资产。由于我国城镇化的发展对此类基本住房的需求会持续增长，保证了这部分国债资产总体会实现保值增值。

稳住楼市、持续用力、统筹供需、构建发展新模式，2024年12月中央经济工作会议再次强调了我国房地产市场经济稳健发展的主基调，也继续释放了房地产发展的政策积极信号。目前，我国房地产市场面临的一个突出问题是供给侧不同程度过剩和需求侧结构性不足的矛盾。从供给端看，我国全国城镇住房空置率已超20%；套户比已达1.1；房地产库存的去化周期达22.4个月，已经高于18个月的警戒线，供给过剩成为商品房市场中的最大痛点。而从需求端看，我国投资性住房需求已经萎缩；拥有基本住房需求的群体，即以家庭为单位，因结婚或子女上学、家庭成员增加等原因不得不规划居住场所，但经济预算有限无力独自承担高价商品房的刚需家庭确是庞大的。这些家庭具有强烈的潜在购房意愿以满足自住需求，但因购买力不足无法将潜在需求转化成实际的购房有效需求，不得不控制消费增加银行存款以积累购房资金。这类刚需家庭应是我国保障性住房中的优先保障对象。

住房兼具民生和经济双重属性，既关系居民的基本住房需求又关系对国民经济举足轻重的房地产长产业链的行业发展。这种双重属性决定了地方（市县）政府和市场都需要对房地产行业发挥调节作用。我们认为，解决居民的基本住房需求应该属于我国社会保障体系的重要组成部分，地方政府应全面负担起其管辖区内的居民基本住房需求的保障责任。

随着我国城镇化进程不断深化，新市民涌入城市生活必然会产生大量的城市住房需求。研究显示，未来几年内我国由城镇化率提升带来的刚性住房年均需求在3亿平米左右。这意味着地方政府进一步加强居民基本住房需求的保障力度仍然非常必要和迫切。为此，我们建议将大力发展共有产权房作为保障居民基本住房需求的主要政策手段。但考虑到目前我国地方政府多年形成的债务负担沉重，地方财政整体上面临减收增支的压力，单纯依靠地方政府自身的财力已经无力为共有产权房项目提供资金。这种情况下，建议中央发行专项国债，并由地方政府严格用于地方共有产权房建设。

共有产权房是一种政府与个人共同出资购买并分享房产产权的住房形式，其最大的特点在于政府和购买者分别占有一定比例的房屋所有权，而购买者拥有房屋100%的使用权。优势主要体现在一是为购房者提供了一个稳定可负担的住房选择，降低购房成本的同时还能实现一定程度的家庭资产的积累。二是政府拥有住房部分产权，意味着将财政资源转化成房屋资产。随着城镇化的继续推进，政府将与购房者共同分享土地和房屋的增值收益，保留了对未来增值收益的索取权。我们认为，使用专项国债发展共有产权房的现实意义突出体现在以下三个方面。

第一，共有产权房对房地产市场的拉动作用，一方面有助于活跃房地产市场，另一方面房地产市场的进一步发展，反过来也将大幅度带动其他相关行业的发展。过去五年，房地产产值占GDP的比重年均在6.8%，直接拉动GDP每年大约0.7个百分点。同时房地产还带动了包括建筑、水泥、玻璃、建材、家电、日常消费、金融在内的十几个甚至几十个上下游细分行业，所有直接间接相关领域的产值叠加起来占GDP的比重接近了30%。将国债用于共有产权房可以在当前经济下行压力很大的形势下，为GDP实现5%的增长目标提供一个有力的支撑。

第二，共有产权房的推出，可以将市场上原本无效的住房需求转化为有效需求，在解决居民住房刚需实现住有所居的同时，无疑将大大增加市场的住房需求量，带动投资的同时也大幅度带动与住房相关的消费。有专家测算了历年因新增住房所带动的消费支出，其中2022年数据称单位面积带来的居住消费、装修装饰和耐用品消费合计为2200元左右（即2200元/平米）。按照这种说法，如果每年3亿平米的住房刚需能够得到有效保障，那么带动的房地产相关消费将每年增加6600亿元，或能拉动2025年GDP增长0.5个百分点。政府从这些投资和消费中都可以获得税收收入，进而可以逆转税收收入负增长的趋势。

第三，大力发展共有产权房是政府投资的直接体现，政府可以采用收储存量闲置商品房用于共有产权房，也可以采用收储闲置土地或新增土地供应来开发共有产权房。这样，每年一定量的专项国债可以转化为政府所持有的居民基本住房的资产。由于我国城镇化的发展对此类基本住房的需求会持续增长，保证了这部分国债资产总体会实现保值增值。